Coronakrise – Müssen Gewerbetreibende weiter Miete zahlen?

Einzelhandel, Hotelbranche und Gastronomie haben aufgrund der Ausgangsbeschränkungen keine oder nur noch geringe Einnahmen. Welche rechtlichen Möglichkeiten haben Ladenbetreiber während der Coronapandemie?

Seit dem 17.3.2020 gelten in Deutschland starke Einschränkungen des öffentlichen Lebens. Nicht systemrelevante Einrichtungen sind geschlossen. Dazu gehören Läden und Gaststätten, wobei eine Abholung von bestellten Speisen weiterhin möglich ist. Auch die Hotelbranche ist betroffen. Lediglich die Beherbergung von Geschäftskunden ist noch gestattet. Der Aufenthalt von Touristen ist untersagt.

Die von der Landesregierung gesetzten Maßnahmen stellen Mieter als auch Vermieter von Ladenlokalen, Gastronomiebetrieben und Hotels vor erhebliche Probleme. Rechtlich stellt sich die Frage, ob wegen der Coronapandemie die Pflicht zur Zahlung von Miete oder Pacht in gewerblichen Mietverhältnissen fortbesteht.

Mangels vertraglicher Regelungen für eine derartige Situation, ist die Rechtslage alles andere als unzweifelhaft und stets vom Einzelfall abhängig.

Die behördlichen Anordnungen zu den Coronamaßnahmen stellen Allgemeinverfügungen dar, diese sind an den Mieter als Betreiber gerichtet.

In gewerblichen Mietverträgen tragen Mieter grds. das Verwendungsrisiko. Das bedeutet, ganz überwiegend weisen gewerbliche Mietverträge betriebsbezogene Risiken und Beschränkungen dem Mieter zu. Dazu zählen auch behördliche Anordnungen zu Coronamaßnahmen. Diese stellen keinen Mietmangel dar und berechtigen daher nicht zu einer Mietminderung.

Dennoch gibt es Hoffnung für Mieter.

In gewerblichen Mietverträgen und in Pachtverträgen wird oft exakt der beabsichtigte Miet- und Nutzungszweck geregelt. Der Mieter darf danach die Mietsache nicht über den vereinbarten Zweck hinaus nutzen. Der Vermieter wird jedoch verpflichtet, dem Mieter ein Objekt zur Verfügung zu stellen, welches für die vereinbarte Nutzung geeignet ist.

Wenn der Mietzweck der Nutzung als Einzelhandelsgeschäft wegen einer behördlichen Anordnung nicht mehr erreicht werden kann, kann darin eine jedenfalls zeitlich befristete Unmöglichkeit der durch den Vermieter geschuldeten Überlassung zu dem vereinbarten Zweck liegen.

Rechtsfolge wäre für den Zeitraum der Unmöglichkeit die Befreiung des Mieters von der Pflicht zur Gegenleistung nach § 326 Abs. 1 BGB, d.h. der Zahlung der Miete.

Es handelt sich bei den derzeit geltenden Anordnungen nicht um ein Hindernis aus der Sphäre des Mieters oder Pächters. Gewerblich vermietete oder verpachtete Flächen dürfen nicht mehr für den nicht systemrelevanten Einzelhandel genutzt werden. Dies gilt ebenso für andere Mieter und den Vermieter selbst. Dieses Risiko allein dem Mieter oder Pächter aufzubürden wäre unbillig.

In die gleiche Richtung kann mit einer Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB argumentiert werden.

Die aktuelle dynamische Entwicklung der Pandemie kann eindeutig nicht der Risikosphäre einer Vertragspartei zugeordnet werden. Zu den Rechtsfolgen der Störung der Geschäftsgrundlage zählen die Anpassung des Vertrages in Form einer Reduzierung von Miete oder Pacht und die Aufhebung des Vertrages.

Es empfiehlt sich, dass beide Vertragsparteien in der jetzigen besonderen Konstellation gemeinsam besprechen, welche Art von Kompromiss in Betracht kommt. Es ist zu erwarten, dass beide Vertragspartner ein Interesse an einer gesunden Fortführung des Vertrages haben. Schließlich haben beide bisher – so sollte es zumindest sein – voneinander profitiert.

ANNE-KATHRIN GRÖNINGER
Rechtsanwältin
Mediatorin


PETER MEYERING
Rechtsanwalt*



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*im Angestelltenverhältnis